| 索引號 | 113325000026455663/2020-28221 | 文號 | 麗政發(fā)〔2020〕15號 |
| 組配分類 | 市政府文件 | 發(fā)布機(jī)構(gòu) | 市政府 |
| 成文日期 | 2020-07-30 | 公開方式 | 主動(dòng)公開 |
各縣（市、區(qū)）人民政府, 市政府直屬各單位：
《麗水市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)市政府第64次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。
麗水市人民政府
2020年7月27日
（此件公開發(fā)布）
麗水市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《麗水市物業(yè)管理?xiàng)l例》《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合麗水市實(shí)際，制訂本辦法。
第二條 麗水市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。
本辦法所稱的物業(yè)專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金），是指由業(yè)主交存的專項(xiàng)用于建筑物內(nèi)共用部位（以下簡稱共用部位）、建筑區(qū)劃內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（以下簡稱共用設(shè)施設(shè)備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
第三條 專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。
第四條 麗水市物業(yè)行政管理部門（以下簡稱物業(yè)管理部門）會同市財(cái)政等部門負(fù)責(zé)全市專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。
各縣（市、區(qū)）物業(yè)行政管理部門會同同級財(cái)政等部門按照職責(zé)分工，具體負(fù)責(zé)各自管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)維修資金交存、使用、管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵(lì)業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實(shí)行業(yè)主自主管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立和選舉業(yè)主組織，協(xié)助監(jiān)督業(yè)主組織依法開展活動(dòng)。
實(shí)行業(yè)主自主管理的，應(yīng)召開業(yè)主大會，業(yè)主大會可以就專項(xiàng)維修資金的管理方式作出決定，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理。
未成立業(yè)主大會或業(yè)主大會決定委托政府代為管理以及業(yè)主大會未明確業(yè)主自主管理的,其專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理部門代為統(tǒng)一管理。
第二章 交存
第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
（一）住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；
（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)。
第七條 新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標(biāo)準(zhǔn)為：無電梯物業(yè)的專項(xiàng)維修資金按建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的5%；帶電梯的物業(yè)專項(xiàng)維修資金按建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的7%。市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理部門會同同級財(cái)政部門可以按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)適時(shí)調(diào)整專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整方案經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)并公布。
第八條 新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法之規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。對于房價(jià)中已經(jīng)包含專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得再向購房人另行收取。未售出物業(yè)(含物管用房、消控室、門衛(wèi)等）的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交存。
第九條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行政府代為管理的，物業(yè)管理部門應(yīng)通過招投標(biāo)等方式公開選擇商業(yè)銀行作為維修資金專戶管理銀行，并設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，對維修資金的交存、使用、保值增值等進(jìn)行統(tǒng)一管理。
以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立總賬，按幢建賬，以每獨(dú)立戶號設(shè)立分戶賬，核算到戶，記載分戶專項(xiàng)維修資金的交存、使用、結(jié)存等情況。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房號設(shè)分戶賬。
第十條 收取專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)出具浙江省財(cái)政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。
第十一條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會應(yīng)持業(yè)主大會決定及書面報(bào)告通知所在地的市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理部門并向其備案。
物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起30日內(nèi)將該專項(xiàng)維修資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會在專戶管理銀行開立的專項(xiàng)維修資金專戶，并將收支賬目等有關(guān)資料移交業(yè)主委員會。
專項(xiàng)維修資金實(shí)行業(yè)主自主管理的，不得以業(yè)主委員會成員或其他人員個(gè)人名義開立帳戶。
第十二條 業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主委員會或所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織續(xù)交，按續(xù)交時(shí)新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)存專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金具體續(xù)籌工作由業(yè)主委員會組織實(shí)施。未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌工作由所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織實(shí)施。
第三章 使用
第十三條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第十四條 專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
第十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿后的維修、更新和改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>
（一）涉及整個(gè)物業(yè)區(qū)域的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅谠搮^(qū)域全體業(yè)主專項(xiàng)維修資金賬戶中列支；
（二）涉及單幢或部分物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由該幢或該部分物業(yè)的全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅谄湎嚓P(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。
專項(xiàng)維修資金不足支付維修費(fèi)用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積由相關(guān)業(yè)主按比例分?jǐn)偂?/p>
第十六條 下列費(fèi)用不得從專項(xiàng)維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（三）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（五）法律法規(guī)和規(guī)章以及國家、省有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位和個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用。
第十七條 專項(xiàng)維修資金實(shí)行代管的，使用專項(xiàng)維修資金按照下列規(guī)定辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修、更新和改造項(xiàng)目的實(shí)際，提出《專項(xiàng)維修資金使用方案》（以下簡稱《使用方案》），《使用方案》應(yīng)當(dāng)包括維修、更新和改造項(xiàng)目的費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、實(shí)施單位等內(nèi)容；未實(shí)施物業(yè)管理的，《使用方案》由相關(guān)業(yè)主提出；
（二）《使用方案》報(bào)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會（村民委員會）審核，審核時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)業(yè)主的意見，經(jīng)相關(guān)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后方可通過；
（三）經(jīng)審核后的具體實(shí)施項(xiàng)目的資金使用方案和資金使用預(yù)算，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域（具體實(shí)施項(xiàng)目所涉及的區(qū)域范圍）內(nèi)進(jìn)行公示，公示期為7日，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就公示內(nèi)容向相關(guān)業(yè)主做好解釋工作；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)審核的專項(xiàng)維修資金使用申請表、公示后的《使用方案》、施工合同等材料向所在地物業(yè)管理部門申請列支；未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由社區(qū)居民委員會（村民委員會）持資金使用方案和使用預(yù)算，申請列支；
（五）物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)在收到申請材料后進(jìn)行審核。符合規(guī)定的，通知專戶管理銀行按照核準(zhǔn)使用額度的70%劃轉(zhuǎn)；不符合規(guī)定的，出具不予列支通知書；
（六）工程竣工后,業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會（村民委員會），或者其委托專門機(jī)構(gòu)審核的工程決算及工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證明向?qū)ｍ?xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示7日；
（七）物業(yè)管理部門核實(shí)材料后，在5個(gè)工作日內(nèi)結(jié)清款項(xiàng)；
（八）工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十及以上或者超出一萬元及以上的,超出部分需按照物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用程序重新申報(bào)。
未實(shí)施物業(yè)管理或未成立業(yè)主委員會的，由社區(qū)居民委員會（村民委員會）負(fù)責(zé)審核、公示后，持相關(guān)資料向所在地物業(yè)管理部門申請列支。
實(shí)行業(yè)主自主管理的，其物業(yè)維修資金的使用方案和使用程序，由業(yè)主委員會參照前款代管的使用程序，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會組織實(shí)施。
第十八條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占相關(guān)總建筑物面積2/3以上且專有部分人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決通過或者簽字同意，可申請使用專項(xiàng)維修資金，具體申請程序參照本辦法執(zhí)行。
經(jīng)業(yè)主大會決定，實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域經(jīng)專有部分面積占相關(guān)建筑物總面積2/3以上且專有部分人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決通過或者簽字同意，可授權(quán)業(yè)主委員會在一定額度內(nèi)和一定情形下直接申請使用物業(yè)維修資金，具體額度和情形由業(yè)主大會表決，表決的結(jié)果應(yīng)載入管理規(guī)約。
第十九條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)修繕：
（一）電梯故障的；
（二）消防設(shè)施故障或者消防器材缺失，且消防機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；
（三）排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層和公共構(gòu)件發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)的；
（五）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況的。
發(fā)生前款所列緊急情況，需要立即對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會核實(shí)并出具證明，向物業(yè)管理部門提出物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請。物業(yè)管理部門可以直接撥付申請額度70%的維修資金。工程竣工后,憑業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會（村民委員會），或者其委托專門機(jī)構(gòu)審核的工程決算及工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證明，報(bào)物業(yè)管理部門核實(shí)后撥付應(yīng)付費(fèi)用的剩余款項(xiàng)。物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付完成15日內(nèi)，申請人應(yīng)當(dāng)將維修資金使用總額以及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。
業(yè)主委員會未及時(shí)作出決定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)修繕的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期修繕；逾期未修繕的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織代為修繕，維修費(fèi)用在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金低于首期交存額30%的，不得用于本條所列情形以外的事項(xiàng)。
第四章 監(jiān)督管理
第二十條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金：
（一）專項(xiàng)維修資金規(guī)定的存儲凈利息；
（二）利用專項(xiàng)維修資金購買國債的增值凈收益；
（三）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；
（四）共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值；
（五）業(yè)主委員會或者業(yè)主自愿籌集交存的款項(xiàng)；
（六）其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。
第二十一條 專項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或者使用的部分按中國人民銀行同期銀行活期存款利率計(jì)息；其他按照不低于當(dāng)年中國人民銀行一年期定期存款基準(zhǔn)利率計(jì)息。專項(xiàng)維修資金存款利息實(shí)行一年一結(jié)，定期計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)。
第二十二條 專項(xiàng)維修資金專戶及存儲情況,應(yīng)當(dāng)定期與銀行核對。
物業(yè)管理部門或者業(yè)主委員會核對后向業(yè)主公布下列情況，接受業(yè)主監(jiān)督：
（一）專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；
（二）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；
（三）業(yè)主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；
（四）其他有關(guān)專項(xiàng)維修資金使用和管理情況。
業(yè)主對公布情況有異議的，可以向物業(yè)管理部門或者實(shí)行自主管理的業(yè)主委員會要求復(fù)核。物業(yè)管理部門或者實(shí)行自主管理的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)復(fù)核，并將復(fù)核情況告知相關(guān)業(yè)主。
第二十三條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和結(jié)存金額的查詢。
第二十四條 在保證專項(xiàng)維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項(xiàng)維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。利用專項(xiàng)維修資金購買的國債應(yīng)當(dāng)持有到期。
除本辦法規(guī)定的使用范圍外，不得將專項(xiàng)維修資金出借，不得將專項(xiàng)維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其它經(jīng)營性活動(dòng)，不得利用專項(xiàng)維修資金為單位和個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。
第二十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。鼓勵(lì)業(yè)主向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況。
第二十六條 因征收、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持相關(guān)證明，申請退回專項(xiàng)維修資金結(jié)余金額，具體按以下規(guī)定返還：
（一）物業(yè)分戶賬中個(gè)人名下結(jié)余的專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主。
（二）經(jīng)濟(jì)適用房售房單位交存的專項(xiàng)維修資金結(jié)余金額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫，作為廉租住房補(bǔ)貼資金來源。
第二十七條 專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和省財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定，并依法接受財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督。
第二十八條 違反相關(guān)規(guī)定挪用專項(xiàng)維修資金的，依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，對相關(guān)單位和個(gè)人依法追究責(zé)任。
第二十九條 財(cái)政部門、物業(yè)管理部門及其工作人員有違反《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，由相關(guān)行政機(jī)關(guān)按照管理權(quán)限對負(fù)有責(zé)任的主管人員和直接責(zé)任人員給予行政或者紀(jì)律處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附則
第三十條 其他物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理可參照本辦法執(zhí)行。
第三十一條 本辦法自2020年9月1日起施行。原《麗水市區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（麗政發(fā)〔2013〕59號）同時(shí)廢止。
附件