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| 索引號(hào) | 11332500002645419H/2023-41961 | 文號(hào) | 麗發(fā)改價(jià)格〔2023〕140號(hào) |
| 組配分類 | 規(guī)范性文件庫 | 發(fā)布機(jī)構(gòu) | 麗水市發(fā)展和改革委員會(huì) |
| 成文日期 | 2023-05-30 | 有效性 | 有效 |
| 規(guī)范性文件統(tǒng)一編號(hào): | ZJKC02-2023-0001 |
蓮都區(qū)發(fā)改局、建設(shè)局，麗水經(jīng)開區(qū)發(fā)展改革部、建設(shè)管理部，市區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《麗水市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定，重新修訂了《麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
麗水市發(fā)展和改革委員會(huì) 麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2023年5月30日
（此件公開發(fā)布）
麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（修訂）
為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《麗水市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定，結(jié)合麗水市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
一、本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。
二、本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋共用部位及配套的共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。專有面積部分內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)或其他服務(wù)不在本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍內(nèi)。
三、提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐和價(jià)格歧視，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
四、市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定、實(shí)施和監(jiān)督管理工作。區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)蓮都區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度）的制定、實(shí)施和監(jiān)督管理工作。麗水開發(fā)區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度）參照蓮都區(qū)執(zhí)行。
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方參考有關(guān)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
六、物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)；
（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；
（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理；
（四）車輛停放管理和秩序維護(hù)以及協(xié)助做好安全防范工作；
（五）物業(yè)裝飾、裝修中有關(guān)管理服務(wù)；
（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；
（七）合同約定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)的不同階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。 普通住宅小區(qū)在業(yè)主委員會(huì)未成立之前的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
別墅、排屋等非普通住宅小區(qū)和辦公、商務(wù)樓宇等非住宅物業(yè)，以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。鼓勵(lì)有條件的老舊住宅小區(qū)引入專業(yè)物業(yè)管理或業(yè)主自行管理、自主收費(fèi)。
八、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分類分項(xiàng)分級(jí)定價(jià)。根據(jù)浙江省麗水市地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》（DB3311/T 132-2020）規(guī)定的各等級(jí)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)確定相應(yīng)的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)；物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度）由區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同區(qū)物業(yè)主管部門按照按質(zhì)論價(jià)、補(bǔ)償成本和合理盈利的原則確定，并對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上每三年進(jìn)行一次評(píng)估，應(yīng)視評(píng)估情況合理調(diào)整，及時(shí)向社會(huì)公布。
普通住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，在公布的相應(yīng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度內(nèi)，根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模和物業(yè)服務(wù)成本，通過招標(biāo)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)議確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。
九、在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，普通住宅小區(qū)需適當(dāng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)專有面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并征得參與投票的專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后作出調(diào)整。由居民委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)區(qū)物業(yè)主管部門備案后實(shí)施。
十、普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成包括以下部分： （一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；
（四）辦公費(fèi)用； （五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊； （六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （七）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。
十一、實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商確定。并在物業(yè)服務(wù)合同中，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)委托方和受托方的責(zé)權(quán)利關(guān)系和行為。 十二、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 十三、業(yè)主（或開發(fā)建設(shè)單位）、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 十四、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。 十五、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，并于每年第一季度公布上一年度其收支情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)所需費(fèi)用可在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益中支出。
十六、前期物業(yè)管理期間，共用電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行消耗的電費(fèi)單獨(dú)按實(shí)向業(yè)主分?jǐn)偅痪唧w分?jǐn)傓k法由業(yè)主或開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定；電梯、消防、智能門禁等年檢和維保費(fèi)用，樓道、小區(qū)公共照明設(shè)施等運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用屬正常的物業(yè)運(yùn)行成本，不得向業(yè)主另行分?jǐn)偂?/p>
十七、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支或通過保修金預(yù)支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。
十八、既有住宅加裝電梯所需建設(shè)資金及運(yùn)行使用、維護(hù)管理資金按照《麗水市區(qū)既有住宅加裝電梯實(shí)施意見》實(shí)行，主要由業(yè)主承擔(dān)，具體費(fèi)用應(yīng)根據(jù)業(yè)主所在樓層等因素協(xié)商，按一定分?jǐn)偙壤餐鲑Y。
十九、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。住宅小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣與民用同價(jià)。
二十、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定的期限向業(yè)主、使用人收取。未作約定的，預(yù)收期限不得超過12個(gè)月。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)自房屋統(tǒng)一交付使用次月起計(jì)收，未實(shí)行房屋統(tǒng)一交付的以購房者（業(yè)主）領(lǐng)取鑰匙次月起計(jì)收。
二十一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)收。尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，以物業(yè)售賣合同上的建筑面積為準(zhǔn)。地上汽車庫（獨(dú)立車庫）、地下汽車停車位（庫）及地下儲(chǔ)存室、工具間等可按附載登記的建筑面積或按個(gè)計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 二十二、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納; 逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),原業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)資金。 二十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)的，其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。 二十四、對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停放服務(wù)、裝修裝飾垃圾清運(yùn)、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費(fèi)，按政府價(jià)格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，政府價(jià)格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或裝修單位（裝修人）收取樓道維護(hù)費(fèi)、進(jìn)出人員出入證工本費(fèi)（遺失補(bǔ)辦的除外）等違規(guī)費(fèi)用。 二十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。為確保普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求完整實(shí)施，實(shí)行物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)機(jī)制，落實(shí)評(píng)價(jià)結(jié)果獎(jiǎng)懲措施，具體評(píng)價(jià)辦法由蓮都區(qū)建設(shè)局、經(jīng)發(fā)區(qū)建設(shè)管理部各自自行制定。依據(jù)浙江省麗水市地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》（DB3311/T 132-2020）規(guī)定，蓮都區(qū)建設(shè)局、經(jīng)發(fā)區(qū)建設(shè)管理部應(yīng)會(huì)同有關(guān)單位對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同履行情況按照“雙隨機(jī)”辦法每年進(jìn)行1次抽查考評(píng)。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)可委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),綜合評(píng)價(jià)結(jié)果與抽查考評(píng)結(jié)果同等效力。評(píng)價(jià)所需費(fèi)用可在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益中支出。
二十六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12315等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
二十七、違反本辦法規(guī)定的價(jià)格違法行為，由相關(guān)部門按職責(zé)依照《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章予以查處。 二十八、本辦法由市價(jià)格主管部門、市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
二十九、本辦法自2023年7月1日起執(zhí)行。本辦法施行后，尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，繼續(xù)按前期物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行；已成立業(yè)主委員會(huì)的，按業(yè)主大會(huì)的決定執(zhí)行。此前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。原麗水市發(fā)改委、建設(shè)局《關(guān)于修訂〈麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法〉的通知》（麗發(fā)改價(jià)管〔2013〕185號(hào)）同時(shí)廢止，麗水市發(fā)改委、建設(shè)局《關(guān)于麗水市區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（麗發(fā)改價(jià)管〔2013〕205號(hào)）待蓮都區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定施行后廢止。
附件：《麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（修訂）》政策解讀
麗水市發(fā)展和改革委員會(huì) 麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（修訂）》的通知（麗發(fā)改價(jià)格【2023】140號(hào)）（以此件為準(zhǔn)）(1).pdf