| 索引號 | 113325000026455663/2024-00297 | 文號 | |
| 組配分類 | 政策解讀 | 發(fā)布機(jī)構(gòu) | 市自然資源局 |
| 成文日期 | 2024-01-30 | 公開方式 | 主動公開 |
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為進(jìn)一步加強(qiáng)我市市本級建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理，優(yōu)化土地資源配置，特制定《關(guān)于加強(qiáng)市本級國有建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》），政策解讀如下：
一、制定背景和目的
2019年7月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號），對完善土地二級市場作出了頂層設(shè)計(jì)和制度安排。2020年11月，我省出臺了《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》（浙政辦發(fā)〔2020〕57號），文件要求：“各級政府要落實(shí)主體責(zé)任，研究制定實(shí)施細(xì)則和配套措施……有序推進(jìn)土地二級市場建設(shè)”。我市市本級建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理一直沒有規(guī)范性文件出臺，市本級的建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理政策散落在各種文件、抄告單和會議紀(jì)要中，不利于土地二級市場政策的執(zhí)行。《實(shí)施意見》是貫徹國辦發(fā)〔2019〕34號、浙政辦發(fā)〔2020〕57號文件精神的細(xì)化落實(shí)。同時根據(jù)《麗水市人民政府關(guān)于繼續(xù)延長部分行政規(guī)范性文件有效期的通知》（麗政辦發(fā)〔2020〕96號）精神，現(xiàn)行的《關(guān)于印發(fā)麗水市區(qū)補(bǔ)繳土地出讓金暫行規(guī)定的通知》（麗政發(fā)〔2007〕7號）規(guī)范性文件有效期至2023年12月31日，即將到期失效，亟需結(jié)合市本級土地二級市場現(xiàn)狀對原土地出讓金制定相關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
二、制定依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)定，以及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）、《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范和完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》（浙政辦發(fā)〔2020〕57號）等要求，參考了上海、濟(jì)南、杭州、嘉興、寧波、衢州等地先進(jìn)做法，結(jié)合我市市本級實(shí)際制定。
三、主要內(nèi)容
《實(shí)施意見》正文部分包括六部分，共26條，隨文附《麗水市本級土地二級市場土地出讓價款補(bǔ)繳程序和標(biāo)準(zhǔn)》。
第一部分明確適用范圍。框定土地二級市場交易對象和政策適用范圍。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)。
第二部分加強(qiáng)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。結(jié)合我市市本級實(shí)際，進(jìn)一步健全劃撥、出讓、以作價出資等取得的不同權(quán)能的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則，提出開展“對未完成開發(fā)投資總額25 %的”推行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓，明確了以“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件，完善了土地分割合并轉(zhuǎn)讓、房屋分割轉(zhuǎn)讓政策，對商辦類建筑整體持有、分割轉(zhuǎn)讓等情形根據(jù)土地出讓合同有無約定區(qū)分處理，明確出讓土地整體持有、部分持有等不可轉(zhuǎn)讓或不可分割轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意改變?yōu)榭赊D(zhuǎn)讓或可分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓價款。
第三部分規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出租行為。規(guī)范了以有償方式取得和劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。對以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租取得收益的，出租人應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。
第四部分加強(qiáng)建設(shè)用地使用權(quán)抵押管理。進(jìn)一步明確自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人辦理抵押手續(xù)，進(jìn)一步釋放抵押權(quán)能，允許營利性的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等社會領(lǐng)域機(jī)構(gòu)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)。
第五部分強(qiáng)化土地二級市場管理工作保障。針對土地二級市場平臺缺失、信息分散等問題，提出推進(jìn)土地二級市場“線上+線下”交易平臺建設(shè)，按照“最多跑一次”的要求，加強(qiáng)交易管理、不動產(chǎn)登記和稅務(wù)征繳等業(yè)務(wù)的銜接。加強(qiáng)司法銜接和部門銜接，加強(qiáng)涉地司法處置工作銜接。
第六部分明確《實(shí)施意見》的施行時間。
《實(shí)施意見》主要內(nèi)容依據(jù)上位文件規(guī)定制訂，重點(diǎn)從以下兩方面對相關(guān)政策進(jìn)行細(xì)化明確：
一是對上位政策中的具體情形進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化明確
1．將麗政發(fā)〔2007〕7號標(biāo)題中“土地出讓金”表述調(diào)整為“土地出讓價款”
《實(shí)施意見》內(nèi)容涉及土地收益金，土地收益金與土地出讓金是兩種不同概念，但都屬于土地出讓收入。國辦發(fā)〔2019〕34號和浙政辦發(fā)〔2020〕57號文件中均表述為“土地出讓價款”，將原來的“土地出讓金”表述調(diào)整為“土地出讓價款”更為規(guī)范。
2．增加保留劃撥用地情形
根據(jù)《關(guān)于遺產(chǎn)繼承后國有劃撥土地使用權(quán)變更登記的答復(fù)意見》（浙土資廳函[2012]944號）答復(fù)意見精神：對于繼承遺產(chǎn)的，不征收契稅，不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，可辦理國有劃撥土地使用權(quán)變更登記。增加：因住宅用房夫妻之間更名（含離婚析產(chǎn)）也不征收契稅情形。
3．實(shí)行土地用途細(xì)分用途基準(zhǔn)地價制度管理
出讓土地整體持有、部分持有等不可轉(zhuǎn)讓或不可分割轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意改變?yōu)榭赊D(zhuǎn)讓或可分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。
4. 完善抵押權(quán)能
浙政辦發(fā)〔2020〕57號文件中：“探索允許營利性的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)可以進(jìn)行抵押融資，所獲融資專項(xiàng)用于原抵押權(quán)人自身發(fā)展”，此條目中的“原抵押權(quán)人”的表述應(yīng)為“原抵押人”。
5. 完善直接按改變后的土地用途確認(rèn)內(nèi)容
在申請人申請改變土地用途時，實(shí)踐中存在原土地用途現(xiàn)行評估確定價高于改變后的土地用途現(xiàn)行評估確定價的情形（如：商業(yè)改住宅），需補(bǔ)繳的土地出讓金為負(fù)值，無需再補(bǔ)繳也不退還土地出讓金差額部分價款，直接按改變后的土地用途確認(rèn)。此次加入“不退還土地出讓金差額部分價款”內(nèi)容予以完善。
二是基于服務(wù)發(fā)展過程中出現(xiàn)情況進(jìn)行細(xì)化明確。
1. 實(shí)施預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓政策
針對未完成開發(fā)投資總額25%以上的出讓土地，在不改變原有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、工程規(guī)劃許可內(nèi)容的前提下，可按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，經(jīng)批準(zhǔn)后先予辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。待開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時，再依法辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。預(yù)告登記證明可作為辦理建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。
2．規(guī)范房屋分割情形
辦理房屋分割的，應(yīng)符合土地出讓文件及招商政策等規(guī)定（約定）的條件。對商辦類建筑，土地出讓合同未明確的或約定不可分割轉(zhuǎn)讓的視為整體持有；土地出讓合同約定可分割轉(zhuǎn)讓的，參照杭州、嘉興做法，其中辦公建筑可分割最小產(chǎn)權(quán)單元面積不應(yīng)低于300平方米。
3. 調(diào)整改變土地用途補(bǔ)繳土地出讓價款辦理程序
原麗政發(fā)〔2007〕7號文件規(guī)定的辦理程序是在規(guī)劃與房屋登記職能未劃歸自然資源部門上制定。機(jī)構(gòu)改革職能調(diào)整后，參會單位相應(yīng)作了調(diào)整，程序上也有所調(diào)整。為了督促申請人及時補(bǔ)繳土地出讓金，堵塞市場套利漏洞，結(jié)合聯(lián)審會議紀(jì)要精神規(guī)定市區(qū)土地和房屋改變用途聯(lián)審會議通過的項(xiàng)目有效辦理期為一年，當(dāng)事人一年內(nèi)未補(bǔ)繳土地出讓金的，之后需重新申請。天寧工業(yè)區(qū)因是麗水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)申報國家級工業(yè)區(qū)的母體，該區(qū)塊項(xiàng)目管理事關(guān)國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的存續(xù)問題，一直以來都不予辦理改變用途手續(xù)。本意見明確該區(qū)塊內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目不適用改變用途政策,今后有新規(guī)定的從其規(guī)定。
4. 新增劃撥用地不改變用途其它用地的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)
原麗政發(fā)〔2007〕7號文件只對撤地設(shè)市前住宅、工業(yè)和商服用地規(guī)定了補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際工作中還存在不屬于上述三種用地情形申請補(bǔ)繳土地出讓金的，鑒于其它用地的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在工業(yè)和商服用地補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間，新增撤地設(shè)市前劃撥轉(zhuǎn)出讓（不改變用途）其它用地的按現(xiàn)行評估確定價的45%補(bǔ)繳。
5. 新增轉(zhuǎn)讓房改房繳納土地出讓價款規(guī)定
按照原《麗水市區(qū)房改房上市實(shí)施辦法》（麗政辦發(fā)〔2002〕117號）規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房改房，受讓人暫免交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款”，該辦法已于2020年12月31日失效。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》〔國辦發(fā)（2006）100號〕規(guī)定，任何地區(qū)、部門和單位都不得以“招商引資”“舊城改造”“國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入。依據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》規(guī)定：“已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售時，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款，繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房坐落位置的標(biāo)定地價的10%確定”，新增：房改房上市出售時，由產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定繳納土地出讓價款，繳納標(biāo)準(zhǔn)按房改房坐落位置的標(biāo)定地價的10%確定。。
6. 新增臨時改變房屋用途情形和補(bǔ)繳土地收益金標(biāo)準(zhǔn)
為提升市場主體的服務(wù)質(zhì)量和培育效率，進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境、提高政府系統(tǒng)管理服務(wù)效能，參照杭州做法，申請臨時改變的用途與權(quán)屬證書記載用途同屬于用地分類中一級類用途的，可不按改變房屋用途來認(rèn)定不再辦理臨時改變房屋用途審批手續(xù)；不屬于權(quán)屬證書記載的房屋用途對應(yīng)用地分類中一級類的，須申請經(jīng)依法批準(zhǔn)后按臨時改變房屋用途前后的土地收益金差額交納土地收益金。
7.取消對用于從事經(jīng)營性用途地下建筑土地出讓金補(bǔ)繳規(guī)定
原麗政發(fā)〔2007〕7號文件規(guī)定“地下一層的土地出讓金按相應(yīng)的建筑容積率為2.0的樓面地價的20%補(bǔ)繳”，此規(guī)定與《麗水市人民政府鼓勵投資城市地下空間開發(fā)利用優(yōu)惠政策》（麗政辦發(fā)〔2013〕96號）：“地下一層的土地出讓金按同地段地上一層相對應(yīng)用途評估確認(rèn)價的20%確定”不一致，應(yīng)適用麗政辦發(fā)〔2013〕96號的規(guī)定。
8.新增麗辦抄〔2013〕72號內(nèi)容
麗辦抄〔2013〕72號的抄告單內(nèi)容實(shí)踐操作已多年，市場反響良好，將其增加容積率項(xiàng)目的處置、土地證誤登記的處置等內(nèi)容納入《補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)》，可進(jìn)一步明確操作規(guī)則，規(guī)范土地市場管理，維護(hù)土地交易人合法權(quán)益。
四、適用范圍
本實(shí)施意見適用于麗水市本級國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及其管理、土地出讓價款補(bǔ)繳等相關(guān)工作。
五、實(shí)施時間
本實(shí)施意見自2024年1月1日起施行。
六、解讀機(jī)關(guān)
解讀機(jī)關(guān)：麗水市自然資源和規(guī)劃局
解讀人：陳永春
電話：0578-2668213